بزرگنمايي:

آریا جوان - مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی جزئیات اجرای طرح های تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین و تأمین مسکن اجاره ای را تشریح کرد.

عباس فرهادیه درباره جزئیات طرح تام فاز (تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین) اظهار داشت: مشکلی که در حال حاضر در بخش ساخت و ساز وجود دارد، تفاوت بالای هزینه تمام شده ساخت با قیمت زمین است که به صورت 60 درصد هزینه زمین و 40 درصد هزینه ساخت و ساز این نسبت وجود دارد.
وی افزود: بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، هزینه تمام شده ساخت یک واحد 75 متری که حدود 200 تا 250 میلیون تومان می شود را دارند اما نمی توانند خانه دار شوند چون قیمت زمین چند برابر قیمت ساخت این واحد است و خانوارها هزینه خریداری مسکن را ندارند.
پول ساخت را یکجا می گیریم، پول زمین را در اقساط 10 ساله
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: از همین رو پیشنهاد شده تا در طرح تام فاز، مکانیزمی طراحی شود که کسانی که قدرت پرداخت پول ساخت (اعیانی) را دارند اما از پرداخت هزینه زمین (عرصه) ناتوانند، پول اعیان را یکجا در ابتدای پروژه ساخت، به یک حساب مسدودی در بانک عامل واریز کنند که خیال پیمانکار راحت باشد که پول ساخت و ساز وجود دارد؛ سپس پیمانکار وارد ساخت و ساز شود.
این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی یادآورد شد: پیمانکار نیز قرار نیست هزینه ساخت را افزایش دهد؛ بلکه همان هزینه ای که در ابتدای پیمان، قرارداد شده است را تا انتها بر عهده می گیرد و افزایش هزینه ساخت نخواهیم داشت. سهم زمین هم که سهم دولت است، در فروش اقساطی 10 ساله از سوی خریدار بازپرداخت می شود.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا این روش با روش فروش مسکن در طرح مسکن ویژه منطقه تهرانسر شهر تهران تشابه دارد؟ گفت: طرح تام فاز با طرح مسکن ویژه تهرانسر تقریبا تشابه دارد اما در طرح مسکن ویژه، پول ساخت در طول مدت زمان اخذ شد و برخی متقاضیان پول ساخت را با تأخیر دادند که کل پروژه را با تأخیر زمانی روبه رو کرد. تام فاز به طرح مورت گیج در کشورهای خارجی شباهت دارد که گفته می شود خریدار ابتدائا 30 درصد را پرداخت کند و 70 درصد به او تسهیلات داده می شود اما به جای آنکه 70 درصد تسهیلات داده شود، دولت این 70 درصد را بر عهده می گیرد.
فرهادیه تصریح کرد: پیشنهاد اولیه داده شده و در حال تنظیم سازوکار آن هستیم. به نظر ما در معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، اگر این طرح اجرایی شود، مشکل بخشی از مردمی که پول ساخت را دارند ولی این پول یا به عنوان رهن (ودیعه مسکن) در اختیار موجر است یا به عنوان سرمایه گذاری در بازارهای موازی (ارز و طلا) در نقدینگی قرار دارد ولی هزینه خرید مسکن را ندارند، حل می کند.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا اخذ یکجای پول ساخت از خریدار، باعث نمی شود تا به مشتری فشار وارد شود؟ گفت: فردی که می خواهد در 2 سال 250 میلیون تومان بدهد، قطعا از قبل این پول را داشته است؛ چون بسیاری از افرادی که می خواهند از طریق تام فاز خانه دار شوند، امکان آن را ندارند که این پول را 2 ساله کنار بگذارند این مبلغ اندوخته 10 ساله یک خانوار معمولی است ولی در دهک های هدف، بسیاری از افراد نمی توانند دو ساله 250 میلیون تومان را پس انداز کنند.
به سپرده های مسدودی، سود بانکی تعلق می گیرد
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تأکید کرد: به پولی که متقاضی در حساب مسدودی قرار می دهد، سود سپرده بانکی تعلق می گیرد. ضمن اینکه اجرای پروژه هم به دلیل تأخیر تأدیه آورده از سوی متقاضیان، دچار مشکل نمی شود.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا پرداخت یکجای آورده (هزینه ساخت) از سوی متقاضیانی که این پول را به عنوان ودیعه مسکن (پول پیش) کنار گذاشته اند، ولی در حال حاضر باید آن را به پیمانکار برای اجرای طرح تام فاز بدهند، مشکلی برای قشر مستأجر ایجاد نمی کند؟ خاطرنشان کرد: باید در دو سال زمان ساخت، به سمت پرداخت اجاره بهای بیشتر بروند و ودیعه کمتری به موجر بپردازند. ضمن اینکه سود سپرده ای که به حساب مسدودی از سوی بانک عامل به متقاضی در طول زمان ساخت تعلق می گیرد، می تواند به عنوان بخشی از مابه التفاوت اجاره بها به متقاضیان کمک کار باشد. فردی که می خواهد خانه دار شود، باید قدری به خودش فشار بیاورد. البته پرداخت سود سپرده به حساب مسدودی، از آنجایی که این مبلغ به تدریج در اختیار پیمانکار قرار می گیرد، در هر بار که مبلغی که کسر می شود، سود سپرده به مبلغ باقی مانده تعلق می گیرد.
اخذ سود از به مابه التفاوت فروش یکجا و اقساطی زمین
فرهادیه درباره دریافت سود فروش زمین از متقاضی گفت: قطعا میان قیمت فروش یکجا و اقساطی «زمین» تفاوت وجود دارد و رقمی به عنوان سود فروش از متقاضی دریافت خواهد شد. اما در مورد درصد این سود هنوز با سازمان ملی زمین و مسکن به توافق نرسیده ایم.
متقاضی ساخت مسکن اجاره ای به دولت مراجعه می کند و در ازای واگذاری زمین دولتی با قیمت کارشناسیِ زمان مراجعه و سپس 2 سال زمان ساخت و 5 سال زمان اجاره دادن آن، به پول سال صفر (سال مراجعه)، این زمین به مالک (سرمایه گذار) واگذار شده و پول رشد زمین در طول این 7 سال از سرمایه گذار اخذ نمی شود
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره طرح تام اِج (تأمین مسکن اجاره ای) تصریح کرد: قرار است با این طرح، اجاره داری حرفه ای را در کشور اجرایی کنیم. ماجرا از این قرار است که یک مالک، چند ملک در چند نقطه تهران داشته باشد؛ اجاره دادن این واحدها، آسیب زیادی به مالک وارد کرده و مشکلات گسترده ای با موجران خواهد داشت. مثلا وقتی لوله کشی یا تأسیسات واحدها دچار مشکل می شود، امکان تخلیه مستأجر را ندارد، مستأجران از پرداخت اجاره بها سر باز می زنند و بسیاری مشکلات فنی یا حقوقی دیگر. در هیچ جای دنیا، مردم شخصا و رأسا وارد موضوع اجاره داری نمی شوند بلکه مؤسساتی هستند که این کار را انجام می دهند و درصدی هم از اجاره بابت اجرای کارهای موجر برمی دارند. حُسن این کار این است که مؤسسه واسطه همه کارهای لازم را انجام می دهد؛ چون تعداد زیادی واحد اجاره ای در اختیار دارد، برای او به صرفه است که تیم تأسیساتی و تعمیرکار داشته باشد یا وکیل برای انجام کارهای حقوقی واحدهای تحت پوشش خود جذب کند. اجاره داری حرفه ای قیمت تمام شده اجاره بها را کاهش می دهد. تحویل واحدها به موجر یا جذب مستأجر جدید را هم همین مؤسسات انجام می دهند.
جزئیات نحوه سرمایه گذاری در کسب و کار «ساخت مسکن اجاره ای»
وی با اشاره به ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، گفت: بر اساس این ماده، متقاضی ساخت مسکن اجاره ای به دولت مراجعه می کند و می گوید در ازای واگذاری زمین دولتی با قیمت کارشناسیِ زمان مراجعه و سپس 2 سال زمان ساخت و 5 سال زمان اجاره دادن آن، به پول سال صفر (سال مراجعه)، این زمین به مالک (سرمایه گذار) واگذار شده و پول رشد زمین در طول این 7 سال از سرمایه گذار اخذ نمی شود. به این شرط که واحدهای ساخته شده 5 سال اجاره داده شود اما این واحدها (اعیانی) و همچنین اراضی واگذار شده (عرصه) و نیز درآمد حاصله از اجاره واحدها به مالکیت سرمایه گذار درمی آید و فقط تنها تا 5 سال اجازه فروش واحدها را ندارد. قیمت اجاره بها نیز بر اساس عرضه و تقاضا (قیمت روز بازار اجاره مسکن) تعیین می شود اما در اسناد این واحدها عدم اجازه فروش تا 5 سال و لزوم اجاره دادن آن واحدها ذکر می شود.
طرح ساخت مسکن اجاره ای فوق العاده سودده است
فرهادیه با بیان اینکه مطالعات اقتصادی این طرح انجام شده اظهار داشت: مطالعات ما حتی در حالات سخت گیرانه نشان می دهد این طرح، یک کسب و کار بسیار سودده و به نفع سرمایه گذار است.
وی درباره طرح تام کاد (تأمین مسکن کارکنان دولت) نیز گفت: آنچه در این طرح پیش بینی شده، 5 سال اول برای ورود به طرح بوده و 15 سال نیز بعد از سکونت، باید اقساط آن واریز شود که مجموعا کارکنان دولت می توانند در 20 سال صاحبخانه شوند. سازمان برنامه و بودجه هم با جدیت در حال تهیه آیین نامه اجرایی آن است.
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره سرنوشت لایحه ای که وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح قانون مالک و مستأجر و استفاده از ابزار مالیاتی برای تشویق موجران به عدم افزایش اجاره بها، به کمیسیون اقتصاد دولت داده بود، گفت: این طرح با تغییری کوچک به سازمان امور مالیاتی واگذار شد و قرار شد سازمان امور مالیاتی نقطه بهینه ای برای معافیت مالیاتی این لایحه بیابد.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا نقطه بهینه معافیت مالیاتی، بر اساس متراژ است یا قیمت؟ گفت: هنوز به جمع بندی نرسیده ایم اما از آنجایی که ملاک قرار دادن متراژ، بی عدالتی اجتماعی است و متراژ مسکن در نقاط مختلف شهرها یا حتی یک شهر با هم تفاوت دارد، معمولا اجاره بها را سازمان امور مالیاتی به عنوان نقطه بهینه معافیت مالیاتی در نظر می گیرد.